こんにちは。私大職員おにへいです。
太陽光発電所を設置した北関東の田舎にある築40年ほどの空家をこのたび貸し出すことになりました。
賃料は月25,000円で2019年4月～2021年12月までの定期借家契約です。
厳密にはこの空家の所有者は父ですので、父と私が定期借家契約を結び、私と借主が転貸借契約を結ぶという形になります。
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空き家の現況
場所は北関東の田舎。
徒歩圏に駅などなく、完全な車社会です。
建物は築40年ほど。元々私の父方の祖父母の住居でしたが、二人とも既に亡くなっており、10年間くらい誰も住んでいません。
内装はボロボロだし、空き家で換気をしていないことから若干カビくさい。２階の天井裏にはハクビシンが住み着いているというボロ空き家物件です。
２階建てで間取りは４DKです。
図面で見ると結構いい家なんですけどね。
私も小さいころはお盆や正月など遊びに行っていました。去年太陽光発電所を設置する際、何度か家の中に入りましたが、残置物なども結構あり、とても人が住める状態ではないな、と感じました。
所有者である父もこの立地では買い手も見つからないし、この状態では賃貸の需要もないだろうということで、毎年固定資産税と火災保険料を支払い続ける状況でした。
とはいえ、このままではただの負債になってしまいますし、なんだかんだ言っても謎なニーズというものは存在するものです。ということで、なんとかして誰かに貸し出してやろうと、動き始めました。
空き家を貸すために
まずは家の中の残置物を全部片づけます。大量の残置物がありました。
布団や座布団、洋服などに加えて家具なども大量に残っています。
これらは隣接する平屋に全部移動しました。平屋部分は貸し出す予定はないので全部ぶちこみます。
募集はジモティーでかけました。
家賃を月25,000円と低く設定し、現況貸し出しのかわりにDIYを自由にやってOKという条件で募集をしたおかげか、結構問い合わせがありました。
その中で常識人であろう方とやり取りを進めていきました。
※ジモティーは明らかに常識なさそうな人もいっぱいいます…
実際に現地も見てもらった上で、無事４月から賃貸借契約を結んでいただくことになりました。その方は結構DIYが得意なようで、住みながら直していく、とのことでした。
自分で直せる人なら多少ボロくても安ければOK、というニーズがあるようです。
3月から鍵は引き渡し、自由に清掃・修繕してもらっています。内装の状態が悪く、修繕を要する部分も結構ありましたので、4月～6月の３か月は家賃を無料にして、7月からいただくという条件で契約を結びました。
ちなみに契約書はネットで調べて作成しました。
空き家を貸し出すメリット
メリットは４つあります
①空き家を貸し出すことで収入を得ることができる
②空き家を使ってもらうことで建物の劣化を防ぐことができる
③空き家を適宜修繕してもらうことで資産価値を向上することができる
④太陽光発電所で不具合があった際、一時対応をお願いできる
①はいわずもがな、です。家賃は月25,000円ですが、所有者の父と月5,000円で賃貸借契約を結びます。つまり居住者から年300,000円をもらい、父に年60,000円を支払う形になります。
年240,000円の不動産所得になります。私は太陽光の売電所得を青色で申告していますので、年65万円分の特別控除枠がありますが、太陽光が小規模なため、65万円の控除枠を全部使いきれません。この余った控除枠は不動産所得から控除することができるので、不動産所得の利益を圧縮することができます。
②について。建物は人が住まないと一気に劣化が進みます。たぶん木造は換気が重要なんだと思います。空き家を貸し出すことで資産価値の維持が図れます。
③はDIYを自由にしてもらうことで、各所を居住者に修繕・改修してもらえます。賃料をもらいながら資産価値を向上してもらえるわけです。もし、今借りている人が今後退去した際、次はもっと高い賃料で他の人に貸し出せるかもしれません。これは理想論ですが。
④は結構大事です。太陽光発電所が敷地内にありますので、何か不具合があった場合
・ブレーカーの状況
・パワコンのエラーコード
ぐらいは確認してもらえると思います。これは居住者と良好な関係を築いておく必要がありますが。太陽光発電所は大体田舎の周囲に人がいないところに設置するものです。何か不具合があった場合、現地に確認に行くことが難儀なわけです。大体一時対応は車で２時間くらいかけて自分で行くか、業者に金払って急行させるかになるわけですが、私の場合は借主に見てもらうつもりです。
要するに、いいことずくしです。あっぱれ。