こんばんは、私大職員おにへいです。
先日戸建て２号の退去立会いをしてきました。
２号は2020年3月から家賃75,000円で入居してもらっており、2年11か月間住んでもらいました。
１か月のフリーレントをつけているので家賃２年１０か月分+更新料半月+退去までの日割り家賃＝260万円です。ここから客付け時の広告費や固定資産税などを引くとこの３年間の利益は240万円くらい。
２号は入居してから１月ほどの家賃滞納が頻繁にありましたが、保証会社を入れていたので、私は特に何も対応しませんでした。修繕対応も１度もなく、なかなか手がかからない物件でした。
２号は300万円で購入し、仲介手数料・登記・火災保険（火災10年、地震5年）で55万円、リフォームに55万円かけたので、約410万円が投資額です。
投資額に対して6割くらいは回収できたので、なかなか優秀だと思います。
本題に戻ります。
客付けしてくれた不動産屋さんと現地に向かいます。外構は雑草がボーボーでした。一度も手を入れていないのかかなり低木の枝も伸びて隣地にはみ出ている。。。これはDIYで綺麗にします。
外構が結構ひどい状況だったので、嫌ーな予感がしましたが、内部はかなり綺麗です！コンロや流し台など水回りも綺麗！てか、あまり使われていない感じ？絶対、料理していない。お風呂は少し黒カビが出ており、クロスも一部の汚れと焼けがでているくらいでしたので、クリーニングで十分対応できそうです。退去時にクリーニング代7万円をいただく契約となっているため、これで賄えます。
しかし、衝撃の事実が発覚。退去立会いの数日前に引っ越し自体は済ませていたようで、電気は解約されていました。その間に１０年に一度の寒波到来。給湯器の水抜きもしていない中で凍結防止ヒーターも効かない状況。
凍結して給湯器ぶっこわれています。給湯器から水が噴き出しています。。。
借主には厳重注意しましたが、もう１３年経っており更新も検討していたので、こちらの負担で交換することにしました。火災保険使えるかなーと思いましたが、特約で「破損等」を付けていないため、補償外とのこと。ガス代高騰も問題になっているので、15万くらいでエコジョーズに交換します。この際、キッチンの混合水栓や浴室のシャワー水栓も昔ながらの２ハンドル混合水栓だったので、今風のシングルレバー混合水栓に更新しようと思います。
ドアホンも音声通話しかできないタイプだったので、ワイヤレスのモニターフォンに更新。
■原状回復
・収入
クリーニング費 ７万
・支出
クリーニング費 7万
給湯器交換 15万
キッチン、浴室水栓交換 4万
モニターフォン 2万
計 28万
こちらの負担は21万円です。家賃３ヵ月分。急ぎ対応して、繁忙期内でしっかり客付け、頑張ります！