こんばんは。私大職員おにへいです。
お久しぶりです。
2019年4月に埼玉県某所に築古戸建てを購入しました。
リフォームを自分でやり、7月中旬から募集を掛けていましたが、ようやく入居者が決定しましたので、振り返ります。
Contents
購入物件のスペック
場所：埼玉県某所 最寄駅から徒歩15分
土地：約80㎡ 私道（位置指定道路）接道
建物：木造２階建/築40年弱/延床約70㎡
間取：3LDK
購入価格：420万円
売り出し価格は530万円でした。400万円で買付証明を出したところ、420万円なら可とのことでしたので、その金額でお願いしました。
現金で一括購入です。当時現金がなく、投資や株を結構売却しました。
リフォーム内容
物件の間取りはこちら。
２Fはもともと和室でしたので、洋室に変えました。
自分でリフォームした内容はこちら。
・和室を洋室化×2部屋
（畳撤去・根太張・断熱材敷き込み・合板貼り・フロアタイル貼り・壁塗装・天井塗装）
・階段・廊下を塗装・クッションフロア貼り
・バルコニー手摺塗装
・網戸張り替え
・１F LDKの壁面リメイクシート貼り・天井塗装・壁塗装
・１F和室の壁塗装
・洗面室、トイレの天井・壁塗装
・洗面室クッションフロア貼り
・キッチン戸棚にカッティングシート貼り
・トイレの表示錠交換
・和室の戸襖錠交換
・浴室洗面鏡取り付け
・カーテンレール取り付け
・LED照明取り付け
・コンセント、照明スイッチ交換
・ウォシュレット取り付け
小計：約29万円
業者にお願いしたのは以下
・２F洋室エアコン取り付け×１台
・１F和室畳表替え
小計：約6万円
合計：約35万円
もう少し、業者にお願いしても良かったですかね。結構、辛かったです。
募集について
募集条件は以下の通り
家賃：70,000円
管理費：0円
敷金：1ヵ月
礼金：0ヵ月
・ペット飼育可（敷金+1ヵ月）
・契約月家賃無料
初期費用を極力抑えました。
募集を開始してから、何人か問い合わせをいただいたのですが、大きな誤算がありました。
物件の徒歩1分ほどにある月極駐車場が満車だったことです。
駐車場が確保できないという、地方では致命的なミスを犯してしまい、それを理由に入居を断念する方もいましたが、なんとか車を保有していない方の入居が決まりました。
物件を買う際は駐車場の空き状況をしっかりと確認しないとダメですね・・・結構大型の駐車場だったので、100％空きあるだろ、と高をくくっていましたが、教訓にします。
入居は9月からです。初月はフリーレントとしていますので、10月分から家賃が振り込まれます。楽しみです
長期間、借りてくれますように。
利回りについて
物件の価格は420万円で、年間の家賃が84万円ですので、利回りは20％になります。
リフォーム費用を入れると420+35＝455万円ですので、利回りは18.5％です。
あとは、仲介手数料と登記費用・司法書士報酬で40万円くらいかかっていますから、諸々の費用合計で500万円ほどと考えると、16.8％くらいでしょうか。
一件目の物件としては上出来だと思います。
募集掛けて、しばらく申し込みが無いようだったら、家賃を6万円までは下げていいと思っていたのですが、7万円で決まってよかったです。
振り返り
振り返ります。
・セルフリフォームは結構大変
・戸建て+ペット飼育可なら客付けはそんなに難しくない？
・駐車場の空き状況はしっかり確認すること
・駐車場付きの物件なら尚良し
・戸建て投資の利回りは魅力
終えてみると、もう１件くらい物件がほしくなってしまいます。
ただ、現金が全然ないです。