こんばんは。私大職員おにへいです。
先日、２戸目の戸建てを契約してきました。
決済は今月末になります。
Contents
購入物件概要
今回購入した物件概要はこちら。
場所：埼玉県某所 都内ターミナル駅まで電車で30分。最寄駅から徒歩20分
土地：約70㎡（市街化区域） 私道（位置指定道路）接道
建物：木造２階建/築30年/延床約65㎡
間取：3LDK
購入価格：300万円
元々の売り出し価格は500万円でしたので、4割引きでの購入です。
ちなみに、土地の固定資産税評価額は約500万円です。結構安く買えました。
今回もキャッシュで購入です。
ただ、安い理由もあります。土地の前後で高低差があり、前面道路部分が約1.6ｍの擁壁があります。検査済証ないから、住戸再建築の際は擁壁も作り直しを求められる可能性があります。
まぁ、まだ築30年で新耐震基準の建物ですので、まだまだ使えます。
最近は台風や大雨による浸水リスクなども注目されていますから、擁壁で住宅が嵩上げされているのはある意味メリットと言えるかもしれません。
物件の特徴としては
・私道接道
・擁壁案件
・駐車場なし（真裏に月極駐車場有り）
・LDKと２部屋は洋室。１部屋のみ和室
・トイレは洋式（ウォシュレット付き）
・お風呂は湿式（ユニットではない）、追い炊き可能
・エアコンは全部屋有（洋室の１部屋故障）
※LDKと和室のエアコンはガスエアコン
・都市ガス地域
といった感じ。
１戸目では近隣の駐車場が満車で確保できず、客付けに苦労しました。今回はちゃんと売主の駐車場を引き継いで、客付けが済むまでは私名義で借りる予定です。これ、超重要。
リフォーム内容
結構物件がきれいです。
現在考えているリフォーム内容としては
・故障しているエアコンの交換 １台
・ガスエアコンの交換 １台
※結構古いし、故障した際交換が面倒なので、電気エアコンに交換しておきます
※和室はエアコンなしでOKと考えて、撤去のみ
・ビルトインコンロの交換 １台
※ビルトインオーブン付。故障中なので、交換の際はオーブンを廃止して収納に変更
・照明器具交換 各所
・LDKのクロス張り替え
・モニターフォン取り付け
■実施するか悩み中
・洋室のクロス張り替え or 塗装（DIY）
・洗面化粧台の交換（陶器にヒビ有り、補修できそう？）
１戸目は和室を洋室にしたりかなり大々的にDIYをしましたが、今回はDIYはあまり発生しない模様です。疲れますしね。
エアコンとコンロの交換にそれなりにお金がかかりそうです。
リフォーム費用は30万円～40万円を想定しています。
想定家賃・利回り
想定家賃はずばり、80,000円/月です。
月極駐車場が6,000円/月ですので、入居者の負担は86,000円/月になろうかと。
様子をみて、70,000円ぐらいまでは下げてもいいかな、と思っていますが、当面はこれで募集を掛けてみようと思っています。
リフォーム費用が最大40万円ですので物件価格+リフォーム費用の表面利回りは
80,000*12/（3,000,000+400,000）＝28％
になります。あくまで想定ですが、かなり良い利回りになります。
11月末に決済ですので、来年の1月中までにはリフォームを完了させ、繁忙期に間に合わせたいです。
12月にリフォーム内容を確定させて、年末年始にDIYやって、１月中に業者に依頼する感じですかね。
せっかく客付けした１戸目が即効で退去となったので、１戸目の客付けと併せて、２戸目のリフォームを頑張ります。
では、ごきげんよう。