【戸建て投資】3号のリフォーム内容・費用とスケジュール確認

こんにちは。私大職員おにへいです。

先日戸建て3号を現調し、リフォーム内容を確定させました。また、リフォームにかかる費用とスケジュールも押さえました。完成は7月末!

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戸建て3号のスペック

スペックを改めて。

スペックは以下の通り。

場所:埼玉県某所 都内ターミナル駅まで電車で30分。最寄駅から徒歩20分
土地:約60㎡(市街化区域) 私道(位置指定道路)接道
建物:木造2階建/築26年/延床約60㎡
間取:4DK
購入価格:500万円

結構新しいです。1号は購入当初築38年、2号は築30年でしたから私から見ればほぼ新築です。部屋は4DKでうち2室が和室となっています。

リフォーム内容

リフォーム内容は以下の通り!!

①和室2部屋の洋室化

②内装劣化箇所の修繕

③洗面化粧台更新

④ガス給湯器更新

⑤ウォシュレット取り付け

⑥モニターフォン取り付け

⑦お風呂のシャワー水栓交換

⑧照明器具更新

⑨エアコン取付

⑩網戸補修

⑪敷居滑り貼り換え

⑫流し台シンク磨き

⑬TV端子、照明スイッチ交換

①天井はラミネート天井目透かし張、壁は砂壁(真壁)、床は畳のよくある和室です。障子や襖はあまり劣化無しよりそのままとします。

個人的な考えですが、クロス貼やCF貼など仕上げ工事はDIYでやらず、プロに任せたほうがいいと思っています。クロス貼なんて探せば750円/m(税抜)くらいで施工してくれる会社もありますし、やはりプロの仕事は早いし、丁寧です。

今回でいうと天井・壁のクロス貼りは業者に任せることにしました。
※砂壁も状態が良いため、下地処理すればクロスを貼れる、という判断をもらえました

天井の目地部分(寒冷紗貼+パテ埋め)や砂壁の下地処理(シーラー塗り)はクロスの職人さんができるため、安価にできますのでお願いしました。

ただし畳を洋室(今回はクッションフロア(以下CF))にするためには

畳撤去⇒根太・断熱⇒合板貼り⇒目地処理⇒CF貼

という工程を踏みます。今回業者にお願いしたのは目地処理とCF貼のみです。目地処理およびCFはクロス貼の職人さんができるんですが、根太・断熱および合板貼は大工仕事になるため、手が別になりますので、依頼すると高額になります。そこで、この部分はDIYでやって費用を削減することとしました。

仕上げがプロであれば、下地がDIYで不完全でもうまくリカバリーしてくれる、というのも理由です。

②トイレのクロスが剥がれているので、貼り換え。2F洋室のフローリングが一部剥がれているので、CF増し貼りなどなど。全部業者さんにお願いします。

③~⑦についてはプロパンガス屋さんに無償貸与契約でサービスしていただこうと思っています。設備供与を受けるとその分ガス料金が上がり、入居者の負担となることから、ガス料金を見ながら、全部供与してもらうか、一部のみに留めるか判断します。こちらは現在検討中。

⑧本日楽天スーパーセールでLEDなどを大量購入しました。今までは照明器具を丸ごと交換することが多かったんですが、今回は一部器具はそのままとし、LED蛍光灯に入れ替えるだけとしコストカットを図りました。水回りや廊下などはLED電球にします。

⑨エアコンは現状0台ですので、3台設置することします。
1FのDK+6畳和室(洋室にリフォーム)に12畳用を1台。
2Fの6畳和室(洋室にリフォーム)に6畳用を1台。
2Fの4畳洋室に6畳用を1台。

元々はエアコンがあったようで、エアコン用の専用コンセントはあるため、機器を買って設置するだけです。エアコンは楽天で買います。設置はくらしのマーケットで戸建1号、2号でお世話にあった方にまたお願いするつもりです。

⑩網戸は6か所やぶれていたので、これはDIYで張り替えます。

⑪敷居滑りも劣化が進んでいるため、全箇所貼り換え。DIY。

⑫流し台のステンレスシンクに発錆があるので、ピカールで磨いてみようと思います。DIY。

⑬古いTV端子なので交換。スイッチ1台破損、交換。DIY。

費用検討

①、②
DIY購入:根太、コンパネ、コーススレッド 22,000円
※スタイロは畳を解体して流用
業者依頼:200,000円

③~⑦
プロパンガス屋サービスの場合は0円。


照明器具2台、電球20個、LED蛍光灯14本 20,000円


エアコン(6畳用) 35,000×2台=70,000円
エアコン(12畳用) 60,000円
取り付け費用 16,000円×3台=48,000円

⑩網戸補修
2,000円

⑪敷居滑り貼り換え
2,000円

⑫流し台シンク磨き
ピカール 400円

⑬TV端子、スイッチ交換
TV端子 800円×2個=1,600円
スイッチ 200円

⑭工具など
インパクトドライバー 7,000円
脚立 3,000円

合計436,200円!!

あとは細かい雑費などを考慮して45万円くらいかな。プロパンガスのサービスを一部に限定した場合は+数万円。ガス給湯器はマストとして、それ以外は多分DIYでつけられる。洗面化粧台35,000円、ウォシュレット・モニターフォン・給水栓はそれぞれ10,000円~15,000円くらい。

ガス給湯器+洗面化粧台はサービスで行きたい。

スケジュール検討

3号の引き渡しが6/16。

DIY・プロパンガス工事⇒業者内装工事⇒エアコン取付(くらしのマーケット)

という流れ。

必須なのは

・業者内装工事前にDIYで和室の畳解体および床下地工事。

・エアコン取付前に和室内装改修工事。クロスを貼った状態でエアコンをつけてもらうこと。
※先にエアコンをつけるとクロスを貼る際、エアコン室内機部分を切り欠いて貼ることになり、エアコンを外したり、交換してサイズが小さくなった場合、クロスを貼っていない砂壁が露出してしまう!

①6/16:決済

②6/17~7/11:畳解体、床下地工事(マスト)、設備更新(プロパンガス)

③7/12~7/26:内装工事(業者作業) 実作業は4,5日程度と想定。

④7/27~7/30:エアコン取付

という流れ。DIY作業は②の期間をメインとするが、③、④の期間も作業の邪魔にならない範囲で可能。

8月から正式に募集をかける。完璧!