太陽光と不動産の投資回収率について

こんにちは。私大職員おにへいです。

私は太陽光発電所1基と賃貸用の戸建てを3戸所有していますが、いずれも現金で購入しました。

太陽光は2018年12月に系統連系し、売電開始から3年半以上が経過しました。そこで、投資額について、今までどのくらい回収ができたかを確認してみようかと思います。

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太陽光発電所

(1)初期投資

発電所本体:4,223,240円
連系負担金:242,000円
整地費用:372,600円
防草シート・フェンス:190,359円
遠隔監視:61,387円

計:5,089,586円

(2)収入(2018/12~2022/9)

売電:3,115,515円
消費税還付:379,012円

計:3,494,527円

(3)支出(2019/1~2022/9)

償却資産税:118,200円
消費税納付:26,700円
パワコン電気代:13,834円

計:158,734円

(4)利益(2019/1~2022/9)

収入-支出=3,494,527-158,734=3,335,793円

(5)回収率(2022/9時点)

利益÷初期投資×100=65.54%

大分回収が進んでいます。2024年末にはほぼ回収できそうです。固定価格買取は2038年12月まで。あと16年と4か月。故障が今まで無いのが幸いしています。ブレーカーが落ちるなどの不具合も今のところなし。年に2回くらい現地確認に行っていますが、お墓参りのついでに行っているので、上記の計算には旅費交通費は計上していません。

戸建1号

(1)初期投資

物件代:4,200,000円
仲介手数料:200,880円
登記:210,000円
固定資産税清算金:22,092円
火災保険(火災10年/地震5年):197,170円
リフォーム代:350,000円

計:5,180,142円

(2)収入(2019/4~2022/9)

家賃(65,000円):2,077,148円 ※管理費控除済
更新料・敷金・礼金その他:294,000円
火災保険料(風災):120,205円

計:2,491,353円

(3)支出(2019/4~2022/9)

仲介手数料・広告費:119,600円
不動産取得税・固定資産税:194,900円
修理代:16,500円

計:331,000円

(4)利益(2019/4~2022/9)

収入-支出=2,491,353-331,000=2,160,353円

(5)回収率(2022/9時点)

利益÷初期投資×100=41.7%

戸建1号は4割ほど回収できています。2019年に短期解約があったこともあり、回収率としてはいまいちです。今の入居者は2020年1月から入居しており、今回契約更新もしてくれました。1号は築42年になります。長期譲渡のタイミングで売却することも検討しています。

戸建2号

(1)初期投資

物件代:3,000,000円
仲介手数料:154,000円
登記:178,756円
固定資産税清算金:2,830円
火災保険(火災10年/地震5年):192,880円
リフォーム代:557,000円

計:4,085,466円

(2)収入(2019/12~2022/9)

家賃(75,000円):2,250,000円
更新料・敷金・礼金その他:112,060円

計:2,362,060円

(3)支出(2019/12~2022/9)

仲介手数料・広告費:93,000円
不動産取得税・固定資産税:197,500円
修理代:0円

計:290,500円

(4)利益(2019/4~2022/9)

収入-支出=2,362,060-290,500=2,071,560円

(5)回収率(2022/9時点)

利益÷初期投資×100=50.7%

戸建2号は5割回収済です。2号は490万円で売り出されていたのを指値で300万円で買えたこともあり、どんどん回収が進みます。優秀。入居者も今年契約更新してくれており、順調だと思います。ただし、保証会社を入れていますが、たまに家賃滞納するので要注意です。

戸建3号

(1)初期投資

物件代:5,000,000円
仲介手数料:231,000円
登記:185,030円
固定資産税清算金:14,846円
火災保険(火災10年/地震5年):226,260円
リフォーム代:524,428円

計:6,181,564円

(2)収入(2021/6~2022/9)

家賃(75,000円):631,451円
更新料・敷金・礼金その他:75,000円

計:706,451円

(3)支出(2021/6~2022/9)

仲介手数料・広告費:104,700円
不動産取得税・固定資産税:108,400円
修理代:5,964円

計:219,064円

(4)利益(2021/6~2022/9)

収入-支出=706,451-219,064=487,387円

(5)回収率(2022/9時点)

利益÷初期投資×100=7.9%

戸建3号は客付けに結構苦戦しました。1~3号で一番初期投資が大きいこともあり、回収率はまだまだです。築年数が一番若い(まだ築27年!)ので、焦らずじっくりと回収していければと思います。入居者の年収がやけに高いので、滞納の恐れはないのですが、マイホーム買ったりして出ていかないか、不安です。

太陽光発電所+戸建1号~3号

(1)初期投資 20,536,758円

(2)収入 9,054,391円

(3)支出 999,298円

(4)利益 8,055,093円

(5)回収率 39.2%

まとめてみると、現金で2千万も投資しているうえに今現在750万円の戸建(4号候補)に買付発射中なわけです。どおりで、常に金が、無いわけです。。。