空家を賃貸に出す相談を受けて(その3)

空家を賃貸に出す相談を受けて(その1)

空家を賃貸に出す相談を受けて(その2)

の続編です。

お昼休みに税務署と役所に電話してみました。

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前提条件を再確認

相談者の基本情報は以下の通り。

・職業;会社員(本業の会社1か所のみ)
・所得;給与所得・退職所得以外の所得はなし(不動産所得は除く)

物件の基本情報は以下の通り。
・貸出物件;相続した田舎の土地と建物(空き家)
・契約期間;平成29年8月~平成30年8月(1年間)

・家賃;1年間で250,000円(平成29年8月に一括払い)
・火災保険;1年間契約(平成29年8月~平成30年8月)で22,000円
・固定資産税;平成29年度分は土地:19,000円、建物:32,000円
(平成29年5月支払済)
建物の取得価格;11,000,000円
建物の取得年月日;1972年8月
建物の構造;木造(新築)

税務署に確認した結果

(1)総収入金額について

Q.平成29年8月から平成30年8月まで賃貸借契約を結び、1年分の家賃250,000円を平成29年8月に一括して受け取った場合、平成29年の総収入金額は250,000円か?
それとも平成29年8月~12月分に該当する104,166円か?

A.平成29年の総収入金額は一括して受け取った250,000円になる

国税庁HPに記載されている原則通りの回答でしたね。

(2)火災保険料について

Q.平成29年8月から平成30年8月まで火災保険に加入した場合、経費として扱えるのは1年分の保険料22,000円か?それとも平成29年8月~12月分に該当する9,167円か?

A.保険期間が1年であるため、1年分の保険料22,000円を経費として計上できる。

短期前払費用の規定を適用できるようです。

(3)固定資産税について

Q.平成29年度分の固定資産税は平成29年5月に支払済である。平成29年8月から賃貸借契約を結ぶ場合、固定資産税は経費として扱えるか?扱える場合は平成29年度分全額である51,000円か?それとも平成29年8月~12月分に該当するの21,250円か?

A.平成29年度分の固定資産税は51,000円全額を経費として計上してよい。

これは自分で調べても分からなかった部分なのですが、税務署の方がこう言ってくれるなら安心です。

(4)非業務用資産から業務用資産に転用した際の固定資産税について

Q.この空家は今まで家屋として課税されているため、築45年にもかかわらず経年減価補正率の下限である約20%分の評価額となっている(=減価償却されない)。
これを業務用資産に転用する際、家屋として使用していた期間の償却費を計算するが、築45年の物件なので、償却しきっており、償却資産としての評価額は1円となる。この場合固定資産税は0円になるのか。

A.固定資産税については地方自治体に確認すること。

転用した際の減価償却費の扱いについては、税務署での判断になるが、固定資産税額自体の扱いについては、自治体での判断になるため、そちらに確認してくださいとのことでした。

(5)感想

とても丁寧に対応をしてくれました。担当者の方が非常に詳しく、色々と説明をしたい感情が全面に出ていてヨドバシカメラの店員を思い出しました。

遠隔地の空家でしたら管理費用や交通費だって経費にしてください。不動産所得20万円以下でしたら確定申告は不要ですが、赤字になったら確定申告したほうがいいですよ、とか聞いてもいないことも色々と話してくれました。

税務署に電話となると少し緊張しますが、とても気さくに対応いただき、これなら何かわからないことがあった場合、ネットで調べるより、電話したほうが早いし、なにより確実だなと思いました。

役所に確認

(1)非業務用資産から業務用資産に転用した際の固定資産税について

(4)と同様の質問をしました。

A.不動産所得の計算上は、減価償却費を経費として計上できるが、固定資産税の計算上はあくまで家屋として課税する(=償却資産に該当しない)。住宅である以上、自分で住んでいても、空家でも、賃貸にだしていても、これは変わらない。初めから賃貸目的で住居を取得した場合についても同様である。

とのことでした。結論としては、固定資産税は今までと変わらない、ということです。

そんなにうまい話はない、ということですね。

(2)感想

税務署の方と比べると、あまりこういう質問をされる機会が少ないのか、多少戸惑っていたようにも感じました。

多少時間がかかりましたが、色々と調べてくれたみたいで、とても真摯に対応してくれました。

まとめ

税務署・役所に確認した結果をまとめます。

平成29年度の

総収入金額は1年分の250,000円
必要経費は火災保険、固定資産税の2点
火災保険は1年分の22,000円
固定資産税は平成29年度分の51,000円
減価償却費は0円
※固定資産税は今後も変更なし

不動産所得=総収入金額-必要経費より
=250,000-22,000-51,000=177,000円

不動産所得が200,000円以下より、確定申告は不要。

ということになります。

以上、最後までお付き合いいただきありがとうございました。